Contrat de bail

Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

• professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...

• ou professions libérales non réglementées : agents d'affaires, conseils en gestion, apporteurs d'affaires, consultants...

Le bail commercial généralement conclu par les professionnels inscrits au RCS (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans) peut également être conclu par les professionnels libéraux en accord avec le propriétaire des locaux. Les dispositions régissant le bail commercial s'appliquent alors.

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière.

La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.

Durée et renouvellement

La durée d'un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure.

Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée (un contrat conclu pour 9 ans est donc renouvelé pour les 9 années suivantes), sauf dénonciation du bailleur.

Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.

Le bail mixte est établi pour une durée :

• de 3 ans si le bailleur est une personne physique,

• de 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Montant du loyer

Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail.

Ils ne sont pas réglementés et sont librement négociés par le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l'indice de référence choisi.

À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

Dépôt de garantie

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

État des lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

• soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

• soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Cession du bail et sous-location

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n'est pas interdit par une clause du bail.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d'un acte authentique par exemple).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.

Fin de bail

Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l'avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas renouveler le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.